コラム詳細

中古住宅で住宅ローン控除の省エネ区分を利用するとき、住宅省エネルギー性能証明書が必要になる場合があります。住宅省エネルギー性能証明書は、中古住宅がZEH水準省エネ住宅または省エネ基準適合住宅の基準を満たすことを証明する書類です。
ただし、中古住宅に条件を満たす建設住宅性能評価書があれば、住宅省エネルギー性能証明書は不要です。また、「その他住宅」として申告する中古住宅にも、原則として住宅省エネルギー性能証明書は求められません。
この記事では、いつ相談するか、誰へ依頼するか、必要書類、調査期限、発行までの流れを解説します。

※制度情報は2026年8月27日時点の国土交通省・国税庁の公式情報をもとにしています。個別の税務判断は、所轄税務署または税理士へご確認ください。

中古住宅で住宅省エネルギー性能証明書が必要になる場面

住宅省エネルギー性能証明書は、中古住宅が「ZEH水準省エネ住宅」または「省エネ基準適合住宅」に該当することを証明する書類です。住宅ローン控除で、これらの省エネ性能区分を使う際の証明方法の一つになります。

中古住宅の状況	住宅省エネルギー性能証明書の扱い
条件を満たす建設住宅性能評価書がある	原則として取得不要
上位の省エネ区分を使いたいが代替書類がない	取得を検討する
「その他住宅」として申告する	原則として不要

中古住宅の住宅ローン控除について、住宅性能区分ごとの借入限度額・控除期間・耐震要件・必要書類など制度全体を確認したい方は、「中古住宅でも住宅ローン控除は使える？条件と控除額を整理」をご覧ください。

国土交通省は、既存のZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅について、建設住宅性能評価書の写しまたは住宅省エネルギー性能証明書のいずれかを提出書類として示しています。広告に「高断熱」「省エネ住宅」と書かれていても、確定申告に使える書類がなければ上位区分を証明できないことがあります。購入前に、性能の説明だけでなく提出できる書類名まで確認しましょう。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置にも、住宅省エネルギー性能証明書の様式があります。
ただし、贈与税では名称の似た「住宅性能証明書」を使用する場合もあります。
利用する制度と居住開始日を依頼先へ伝え、必要な様式を取り違えないことが重要です。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書はいつ相談する？

住宅省エネルギー性能証明書は、確定申告の直前ではなく、中古住宅の購入を具体的に検討し始めた段階で相談するのが安全です。

既存住宅で利用するには、証明のための家屋調査を取得日の前2年以内または取得日以後6か月以内に終える必要があります。6か月は入居日や確定申告日ではなく、家屋の取得日を基準にします。

• 売買契約前：建設住宅性能評価書、図面、BELS、検査済証、省エネ改修記録の有無を売主へ確認する
• 契約後・引渡し前：発行可否、必要書類、調査方法、費用を依頼先へ相談する
• 引渡し後：取得後6か月以内に家屋調査を終えられるよう、速やかに申し込む

売主名義と買主名義のどちらで申請しても、住宅省エネルギー性能証明書の有効性に影響しません。売買条件の一つとして、売主側へ取得を相談する方法もあります。

制度上の期限は、証明のための家屋調査を完了する日です。書類の収集、性能判定、住宅省エネルギー性能証明書の発行にも時間がかかるため、取得後6か月の最終日を申込期限とは考えないようにすることが無難です。

中古住宅で住宅省エネルギー性能証明書が不要なケース

次の条件を満たす建設住宅性能評価書がある中古住宅では、住宅省エネルギー性能証明書を取得せずに省エネ性能を証明できる場合があります。

• 断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の両方が記載されている
• 申告する住宅区分に必要な等級を満たしている
• 取得日前2年以内、または取得日以後6か月以内に評価が終了している

建設住宅性能評価書は、登録住宅性能評価機関が住宅性能表示制度に基づいて完成した建物を評価し、交付する書類です。上記の条件を満たせば、住宅省エネルギー性能証明書の代替になります。

また、「その他住宅」として住宅ローン控除を申告する場合も、住宅省エネルギー性能証明書は原則不要です。ただし、床面積、所得、返済期間、入居、耐震性などの住宅ローン控除の共通要件は別に満たす必要があります。

2025年4月1日以降に新築された住宅を中古住宅として取得し、省エネ基準適合住宅の区分を使う場合は、検査済証が提出書類になるケースもあります。住宅省エネルギー性能証明書を新たに依頼する前に、現在ある書類で証明できないか整理しましょう。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書と評価書の違い

書類	主な役割	住宅ローン控除での扱い
住宅省エネルギー性能証明書	ZEH水準または省エネ基準適合を税制用に証明	所定条件を満たせば提出できる
建設住宅性能評価書	完成した建物を住宅性能表示制度で評価	等級と評価時期を満たせば代替できる
設計住宅性能評価書	設計段階の性能を評価	発行判定の資料になるが、直接の代替とは限らない
BELS評価書	建物の省エネ性能を第三者評価・表示	発行判定の参考資料になる
住宅性能証明書	贈与税の非課税措置などで使う別様式	名称と用途を混同しない

国土交通省は、住宅省エネルギー性能証明書の発行に活用できる書類として、設計住宅性能評価書や第三者評価済みのBELSを例示しています。これらは有力な判定資料ですが、住宅ローン控除でそのまま住宅省エネルギー性能証明書の代わりになるとは限りません。

「性能評価書があります」という回答だけで終わらせず、設計評価か建設評価か、断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級の記載があるか、評価日はいつかまで確認しましょう。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書を発行できる依頼先

住宅省エネルギー性能証明書を発行できるのは、次のいずれかです。

• 登録建築士事務所に所属する建築士
• 登録住宅性能評価機関
• 指定確認検査機関
• 住宅瑕疵担保責任保険法人

買主が自分で住宅省エネルギー性能証明書を作成したり、一般のリフォーム会社が資格や登録に関係なく発行したりすることはできません。

国土交通省は、発行業務を行う登録住宅性能評価機関の一覧を公開しています。ただし、掲載機関のすべてが中古住宅へ対応しているわけではありません。「既存」の対応可否、戸建て・共同住宅の種別、対応地域、備考を確認してください。過去に自社で評価した物件だけを扱う機関もあります。

依頼時には、次の情報を伝えると受付可否を確認しやすくなります。

• 物件所在地と建築年
• 中古戸建て・中古マンションの別
• 取得予定日または実際の取得日
• 住宅ローン控除や贈与税などの使用目的
• ZEH水準・省エネ基準適合のどちらを判定したいか
• 手元にある図面、評価書、検査済証
• 売主や管理会社から追加資料を取得できるか

発行申請者が誰であっても有効性には影響しないため、買主のほか、売主や分譲事業者から依頼することもできます。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書で準備する書類

国土交通省が、住宅省エネルギー性能証明書の発行に活用できる資料として例示しているのは、次の書類です。

• 平面図、立面図、断面図、仕上表などの設計図書
• 工事監理報告書
• 確認申請書、省エネ適判計画書、完了検査申請書
• 検査済証
• フラット35の適合証明書などの融資関係書類
• 省エネ住宅に関する補助事業の資料
• 設計住宅性能評価書
• 第三者評価を受けたBELS評価書

発行機関によっては、登記事項証明書、売買契約書、断熱材の仕様、窓・玄関ドアの品番、冷暖房・換気・給湯・照明設備の型番、過去のリフォーム資料も求められます。

窓断熱研究所の立場から注意したいのは、「Low-Eガラスがある」「内窓を付けた」という一部の仕様だけでは、住宅全体の省エネ性能を証明できないことです。窓は外皮性能の重要な要素ですが、住宅省エネルギー性能証明書では、外皮と住宅設備を含めた建物全体を判定します。

先に手元の書類一覧を発行機関へ送り、不足資料と追加調査の範囲を教えてもらうと進めやすくなります。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書｜戸建てとマンションの違い

中古戸建て

中古戸建てでは、屋根・天井、外壁、床、基礎、窓・ドア、設備を一つの住宅として判定します。窓や設備の品番を現地で確認できても、壁の中の断熱材は目視できないことがあります。

図面や施工記録がなければ、追加資料の収集が必要になり、性能を確定できないケースもあります。購入前なら、売主、建築会社、過去のリフォーム会社へ資料の有無を確認しましょう。

壁を開ける調査へ進む前に、発行機関へ「何が不足しており、どの資料や調査で判定できるか」を尋ねることが先です。

中古マンション

中古マンションでは、専有部分だけでなく、住棟全体の図面や仕様が必要になる場合があります。窓や玄関ドアが共用部分に含まれる物件も多いため、管理会社や管理組合が保管する竣工図、仕様書、修繕記録の協力が重要です。

同じマンションの別住戸で住宅省エネルギー性能証明書が発行されていても、その書類を自分の住戸へ流用できるとは限りません。住戸位置、改修履歴、評価時期を含めて個別に判定されます。

登録住宅性能評価機関の一覧でも、既存共同住宅を取り扱わない機関や、過去に自社で評価した物件だけを扱う機関があります。所在地だけでなく、「既存・共同住宅に対応しているか」を確認しましょう。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書を取得する流れ

発行機関によって受付方法は異なりますが、一般的には次の順番で進みます。

1. 利用制度と性能区分を決める
   住宅ローン控除か贈与税か、ZEH水準か省エネ基準適合かを明確にします。
2. 代替書類を確認する
   建設住宅性能評価書や対象となる検査済証があれば、新規発行が不要な場合があります。
3. 発行機関へ事前相談する
   物件種別、所在地、取得日、資料の有無を伝え、受付可否を確認します。
4. 必要書類を提出する
   図面、仕様書、評価書などを提出し、省エネ計算と家屋調査に必要な情報をそろえます。
5. 見積もりと判定範囲を確認する
   書類審査、省エネ計算、現地調査、追加検査、発行費用の範囲を整理します。
6. 家屋調査と性能判定を受ける
   書類と現況を照合し、不足資料や相違点があれば追加対応します。
7. 住宅省エネルギー性能証明書の発行を受ける
   住所、家屋番号、証明区分、居住開始日に対応した様式かを確認します。
8. 確定申告などに使用する
   住宅ローン控除の初年度は、ほかの必要書類と一緒に提出します。

この流れは、国土交通省が示す発行主体、提出資料、家屋調査の条件をもとに整理した一般的な進め方です。実際の申請方法は発行機関によって異なります。

2026年1月1日以降に居住を始める住宅ローン控除用は、2026年用の様式を使います。この様式では押印欄が廃止され、証明者の押印は不要です。古い様式を流用せず、居住開始日を正確に伝えましょう。

書類が少ない中古住宅で住宅省エネルギー性能証明書を取得できる？

図面不足だけで、住宅省エネルギー性能証明書を取得できないと決まるわけではありません。売主、不動産会社、建築会社、設計事務所、管理会社、フラット35や補助金の申請先に資料が残っている場合があります。

1. 売主・不動産会社へ引継ぎ資料を確認する
2. 新築時の建築会社・設計事務所へ照会する
3. マンションは管理会社・管理組合へ相談する
4. フラット35、補助金、性能評価、BELSの資料を探す
5. リフォーム会社へ施工図や製品情報を確認する

それでも断熱材や設備仕様を確定できなければ、現地調査だけでは判定できないことがあります。壁内など見えない部分の性能を、推測だけで証明することはできません。

基準を満たさない、または性能を証明できない場合、その区分の住宅省エネルギー性能証明書は発行されません。住宅ローン控除の共通要件と耐震要件を満たせば、「その他住宅」として利用できる可能性があります。上位区分を使えない場合の資金計画も用意しておきましょう。

窓だけを高性能化しても、住宅全体の外皮性能と一次エネルギー消費量が基準へ届くとは限りません。断熱改修を予定するなら、工事前に発行機関や建築士へ判定方法を相談します。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書にかかる費用と期間

住宅省エネルギー性能証明書には、全国一律の発行費用や所要日数が定められているわけではありません。資料の量、省エネ計算の要否、現地調査、中古戸建て・中古マンションの別、追加検査、交通費などによって変わります。国土交通省の一覧でも、対応地域や受付条件は発行機関ごとに異なります。

見積もりでは、次の費用が含まれるか確認しましょう。

• 書類の事前審査
• 省エネ計算
• 現地調査・家屋検査
• 不足資料への追加対応
• 交通費
• 住宅省エネルギー性能証明書の発行部数
• 基準を満たさず発行できなかった場合の費用

資料がそろっている物件と、図面や設備仕様を集め直す物件では期間が大きく異なります。発行日だけでなく、取得後6か月以内に家屋調査を完了できるかを依頼先へ確認してください。

中古住宅の住宅省エネルギー性能証明書で避けたい失敗

• 確定申告直前まで依頼しない
  申告期限より先に、取得後6か月以内の家屋調査期限を確認します。
• BELSがあれば必ず代用できると思う
  BELSは判定資料ですが、住宅ローン控除の直接の代替書類とは限りません。
• 住宅性能証明書と名称を混同する
  利用制度と居住開始日に合う様式を依頼します。
• 広告の「高断熱」だけで区分を決める
  断熱等性能等級、一次エネルギー消費量等級、提出書類で判定します。
• どの発行機関でも中古住宅を扱えると思う
  既存住宅・共同住宅・対応地域・受付条件を確認します。
• 窓リフォームだけで自動的に基準を満たすと思う
  住宅全体の外皮性能と設備を含めた判定が必要です。